নিজস্ব প্রতিবেদক

জমি কেনার পর দলিল হাতে নিয়ে দেখা গেল সেখানে জমির পরিমাণ ১০ শতাংশ লেখা রয়েছে, কিন্তু সর্বশেষ খতিয়ানে রয়েছে ৯.৫০ শতক এবং সরেজমিনে আমিন দিয়ে মাপার পর পাওয়া গেল ৮.৭৫ শতক! এমন পরিস্থিতিতে অনেক জমির মালিকই বুঝতে পারেন না—কোন নথিটি সঠিক, কোথায় ভুল হলো এবং কীভাবে এই জটিলতার সমাধান করবেন।

জমির পরিমাণে এ ধরনের অমিলকে ছোটখাটো ভুল ভেবে উপেক্ষা করা অত্যন্ত বিপজ্জনক। কারণ ভবিষ্যতে নামজারি, জমি বিক্রি, নির্মাণকাজ, সীমানা নির্ধারণ কিংবা উত্তরাধিকার বণ্টনের সময় বড় ধরনের বিরোধ তৈরি হতে পারে। এমনকি একই জমি একাধিক ব্যক্তির কাছে বিক্রি বা অন্যের জমি নিজের বলে দাবি করার মতো জটিল আইনি ঝামেলাও দেখা দিতে পারে। তবে দলিলে জমির পরিমাণ কম-বেশি থাকলেই যে মালিকানা হারাতে হবে, এমন নয়। আবার দলিলে বেশি লেখা থাকলেই অতিরিক্ত জমির মালিকানা নিশ্চিত হয়ে যায় না। প্রকৃত মালিকানা নির্ধারণে দলিলের ধারাবাহিকতা, খতিয়ান, দাগ নম্বর, জমির তফসিল, চৌহদ্দি, দখল এবং জরিপের তথ্য একসঙ্গে যাচাই করতে হয়। অমিল দেখা দিলে প্রথম করণীয়: নথি যাচাই জমির পরিমাণে অমিল দেখা দিলে প্রথম কাজ হলো সংশ্লিষ্ট সব নথি পাশাপাশি রেখে ভালোভাবে যাচাই করা। সাধারণত চার ধরনের পরিস্থিতি সামনে আসতে পারে— ১. দলিলে ভুল, কিন্তু খতিয়ান ও বাস্তব জমির পরিমাণ ঠিক: কখনো দলিল লেখার সময় জমির পরিমাণ অঙ্কে বা কথায় ভুল লেখা হয় (যেমন: ৫ শতাংশের জায়গায় ৬ শতাংশ বা ৫.৫০ এর জায়গায় ৫.০৫ শতাংশ)। এ ক্ষেত্রে মূল চুক্তি, বিক্রেতার মালিকানার দলিল, আগের খতিয়ান, দখল ও জমির সীমানা যাচাই করে ভুলটি নিশ্চিত করতে হবে। ২. দলিল ঠিক, কিন্তু খতিয়ানে জমির পরিমাণ কম বা বেশি: জরিপের সময় পরিমাপ, হিসাব বা তথ্য লিপিবদ্ধ করার ভুলের কারণে দলিলের সঙ্গে খতিয়ানের অমিল হতে পারে। পুরোনো সিএস, এসএ, আরএস ও বিএস খতিয়ানের মধ্যে জমির পরিমাণ বা দাগ নম্বরে পার্থক্য দেখা দিলে কোন জরিপের রেকর্ডে ভুল হয়েছে, তা শনাক্ত করা জরুরি। ৩. দলিল ও খতিয়ান ঠিক, কিন্তু বাস্তবে জমি কম পাওয়া যাচ্ছে: সীমানা, দখল, পাশের জমির মালিকের সঙ্গে বিরোধ কিংবা জমির কিছু অংশ অন্যের দখলে থাকার কারণে এমন হতে পারে। এ ক্ষেত্রে অভিজ্ঞ সার্ভেয়ার বা আমিন দিয়ে জমি মাপাতে হবে এবং মৌজা ম্যাপ, খতিয়ান ও দলিলের তফসিল মিলিয়ে দেখতে হবে। ৪. দলিলেই জমির

পরিমাণ বেশি লেখা, বিক্রেতার মালিকানা কম: এটি তুলনামূলক গুরুতর পরিস্থিতি। কোনো বিক্রেতা নিজের মালিকানার চেয়ে বেশি জমি বিক্রি করলে ক্রেতা স্বয়ংক্রিয়ভাবে পুরো জমির বৈধ মালিকানা পেয়ে যান না। এ ক্ষেত্রে বিক্রেতার মালিকানার উৎস, পূর্ববর্তী দলিল, উত্তরাধিকার এবং সংশ্লিষ্ট দাগে তার প্রকৃত অংশ যাচাই করতে হবে। দলিলের ভুল সংশোধন করবেন যেভাবে বাংলাদেশের সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইন, ১৮৭৭-এর ৩১ ধারা অনুযায়ী, প্রতারণা বা পক্ষগুলোর পারস্পরিক ভুলের কারণে কোনো লিখিত দলিল তাঁদের প্রকৃত ইচ্ছা প্রকাশ না করলে সংশ্লিষ্ট পক্ষ বা তার স্বার্থ-উত্তরাধিকারী দলিল সংশোধনের জন্য আদালতে মামলা করতে পারেন। আদালত যদি প্রমাণের ভিত্তিতে নিশ্চিত হন যে দলিল তৈরির সময় প্রতারণা বা ভুল হয়েছিল এবং পক্ষগুলোর প্রকৃত ইচ্ছা কী ছিল, তবে আদালত দলিল সংশোধনের নির্দেশ দিতে পারেন। বাস্তবে বিক্রেতা ও ক্রেতা উভয় পক্ষ ভুল স্বীকার করলে আইনজীবীর পরামর্শে সংশোধনী দলিল বা প্রয়োজনীয় নিবন্ধিত দলিলের মাধ্যমে সমাধানের সুযোগ আছে কি না, তা সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে যাচাই করা উচিত। তবে এক পক্ষের সম্মতি না থাকলে বা প্রতারণার অভিযোগ থাকলে একতরফা আবেদনে মূল দলিলের বিষয়বস্তু বদলে ফেলা যায় না; তখন আদালতের আশ্রয় নিতে হয়। খতিয়ানে জমির পরিমাণ ভুল হলে কোথায় যাবেন? খতিয়ানের ভুলের ধরন অনুযায়ী সংশোধনের জায়গা আলাদা— সহকারী কমিশনার (ভূমি) কার্যালয় (মিস মামলা): ভূমি মন্ত্রণালয়ের নির্দেশনা অনুযায়ী, নামজারি খতিয়ানে জমির পরিমাণ কম-বেশি হওয়া, ভুল নামজারি বা সংশ্লিষ্ট একাধিক নামজারি মামলার কারণে রেকর্ডে ভুল সৃষ্টি হলে সহকারী কমিশনার (ভূমি) কার্যালয়ে বিবিধ বা মিস মামলা করার সুযোগ রয়েছে।

রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ১৫০ ধারার ক্ষমতাবলে রাজস্ব কর্মকর্তা উপযুক্ত প্রমাণের ভিত্তিতে নামজারি-জমাখারিজ-জমা একত্রীকরণের আদেশ পুনর্বিবেচনা করতে পারেন। ল্যান্ড সার্ভে ট্রাইব্যুনাল: সর্বশেষ সংশোধিত জরিপের (বিএস) চূড়ান্ত প্রকাশিত রেকর্ডে ভুল থাকলে রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ১৪৫এ ধারা অনুযায়ী গঠিত ল্যান্ড সার্ভে ট্রাইব্যুনালে মামলা করতে হয়। সাধারণত চূড়ান্ত রেকর্ড প্রকাশের তারিখ অথবা সংশ্লিষ্ট এলাকায় ট্রাইব্যুনাল প্রতিষ্ঠার তারিখ—যেটি পরে—সেখান থেকে এক বছরের মধ্যে মামলা করতে হয় (নির্দিষ্ট শর্তে বিলম্বের ক্ষেত্রে আরও এক বছর সময় পাওয়ার সুযোগ রয়েছে)। নামজারি করলেই কি মালিকানা নিশ্চিত হয়? জমির মালিকানা নিয়ে একটি প্রচলিত ভুল ধারণা হলো—নামজারি হয়ে গেলে জমির মালিকানা পুরোপুরি নিশ্চিত হয়ে যায়। বাস্তবে নামজারি মূলত সরকারি ভূমি রেকর্ড হালনাগাদ এবং ভূমি উন্নয়ন কর ব্যবস্থাপনার সঙ্গে সম্পর্কিত। নামজারি খতিয়ানে মালিকের নাম, মৌজা, জেএল নম্বর, দাগ নম্বর, জমির পরিমাণ এবং প্রাপ্য অংশের হিসাব থাকে; কিন্তু নামজারি নিজে কোনো ত্রুটিপূর্ণ দলিলকে বৈধ করে দেয় না কিংবা অন্যের বৈধ মালিকানা বাতিল করে না। তাই দলিলে ১০ শতাংশ লেখা থাকলেও নামজারিতে ৮ শতাংশ উঠলে শুধু নামজারি করিয়ে বাকি ২ শতাংশের মালিকানা প্রতিষ্ঠা করা যাবে না। প্রয়োজনীয় কাগজপত্র যা সংগ্রহ করবেন দলিল, খতিয়ান ও বাস্তব জমির পরিমাণে অমিল দেখা দিলে শুরুতেই এই কাগজপত্রগুলো একত্র করুন— ১. সংশ্লিষ্ট জমির মূল দলিল এবং সার্টিফায়েড কপি। ২. বিক্রেতার মালিকানার পূর্ববর্তী দলিল বা বায়া দলিল। ৩. সিএস, এসএ, আরএস ও বিএস খতিয়ানের সার্টিফায়েড কপি। ৪. সংশ্লিষ্ট দাগের মৌজা ম্যাপ বা নকশা। ৫. নামজারি খতিয়ান ও নামজারি আদেশের কপি। ৬. ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের দাখিলা। ৭. জমির দখল ও সীমানা-সংক্রান্ত প্রমাণ। ৮.

উত্তরাধিকারসূত্রে প্রাপ্ত হলে ওয়ারিশ সনদ এবং বণ্টনসংক্রান্ত দলিল বা আদালতের আদেশ। ৯. জমি মাপজোখের প্রতিবেদন বা নকশা। জমি কেনার আগেই যেভাবে বিপদ এড়াবেন দলিলে পরিমাণের সঙ্গে খতিয়ান মিলিয়ে নিন এবং পূর্ববর্তী দলিল যাচাই করুন। দাগ নম্বর ও মৌজা ম্যাপ পরীক্ষা করে জমির সঠিক অবস্থান নিশ্চিত হোন। রেজিস্ট্রি করার আগেই নিরপেক্ষ আমিন বা সার্ভেয়ার দিয়ে সরেজমিনে জমি মেপে নিন। জমির চারপাশের চৌহদ্দি ও দখল দলিলের বর্ণনার সঙ্গে মিলিয়ে দেখুন। বিক্রেতার মালিকানার অংশ ও উত্তরাধিকারীদের সঠিক হিস্যা যাচাই করুন। দলিলের অঙ্ক ও কথায় লেখা পরিমাণ ঠিক আছে কি না (যেমন: ১০ শতাংশের জায়গায় অঙ্কে ১০ এবং কথায় দশ) তা পরীক্ষা করুন। জমির দলিলে কম-বেশি পরিমাণ লেখা থাকলে প্রথমেই তাড়াহুড়ো করে সংশোধনের আবেদন বা মামলা করার সিদ্ধান্ত নেওয়া ঠিক নয়। সবার আগে জানতে হবে ভুলটি দলিলে, জরিপের খতিয়ানে, নামজারিতে, নাকি বাস্তব সীমানা ও দখলে। দলিলে প্রতারণা বা পারস্পরিক ভুল থাকলে সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইনের আওতায়

এবং খতিয়ানের ভুলের ক্ষেত্রে এসিল্যান্ড কার্যালয় বা ল্যান্ড সার্ভে ট্রাইব্যুনালের শরণাপন্ন হতে হবে। জমি-সংক্রান্ত বিরোধে দেরি করলে প্রমাণ সংগ্রহ করা কঠিন হয়ে পড়ে এবং আইনি সময়সীমাও পেরিয়ে যেতে পারে। তাই অমিল ধরা পড়ার সঙ্গে সঙ্গেই প্রয়োজনীয় নথি সংগ্রহ করে ভূমি আইন বিষয়ে অভিজ্ঞ কোনো আইনজীবীর পরামর্শ নেওয়াটাই সবচেয়ে নিরাপদ ও বুদ্ধিমানের কাজ।